Volgens de Hoge Raad hebben huurders van 290-bedrijfsruimte recht op huurkorting als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
De Hoge Raad heeft een belangrijk arrest gewezen. Kortgezegd heeft de Hoge Raad bepaald dat er voor een huurder van 290-bedrijfsruimte, waarvan de omzet afhankelijk is van de komst van publiek, sprake is van een onvoorziene omstandigheid indien huurder niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren door de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Op grond van deze onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. De huurovereenkomst moet overigens wel gesloten zijn vóór 15 maart 2020. Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor 15 maart vorig jaar konden ondernemers immers niet voorzien hoe groot de impact van de coronacrisis zou zijn.
Bij huurovereenkomsten welke ná 15 maart 2020 zijn gesloten dient per geval te worden beoordeeld of er sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid en of de huurprijs moet worden verminderd.
Delen
De Hoge Raad heeft ook bepaald hoe de huurprijs moet worden verminderd. Als uitgangspunt moet, voor zover het omzetverlies niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL), de pijn gelijke worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. De redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden van het geval wordt afgeweken van de gelijke verdeling.
Vastelastenmethode
De vermindering van de huurprijs wordt berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
- het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
- de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet);
- het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Fictief voorbeeld
Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
- Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
- Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
- Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
- Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Link uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1974
Bron: NVM
