Vraag naar kwalitatief hoogwaardig en direct beschikbaar vastgoed nog wel groot. De m²-opname* van kantoren (-33 procent) en bedrijfsruimtes (-5 procent) is in het tweede kwartaal van 2023 aanzienlijk afgenomen in vergelijking met dezelfde periode in 2022. Een gebrek aan ruimte en grond zet een rem op de vraag en bereidheid om te investeren in deze segmenten. Veel ondernemers, waaronder veel mkb-bedrijven die willen uitbreiden of groeien, worden getroffen door een gebrek aan direct beschikbare panden. Net als in het voorgaande kwartaal blijft – ondanks de dalende impact van de energieprijzen – de vraag naar kwalitatief hoogwaardige en duurzame kantoren op A-locaties en (energiezuinige) bedrijfsruimtes groot. Gezien het beperkte aanbod hiervan lijkt het er zelfs op dat ondernemers en beleggers deze zoektocht uitstellen. Tegelijkertijd lijken beleggers zich terughoudend op te stellen, omdat er – met uitzondering van logistiek- en winkelvastgoed – nog geen prijsevenwicht is bereikt in de sectoren. Dit en meer blijkt uit de ‘Kwartaalupdate Commercieel Vastgoed’ van NVM Business. Dit is een analyse van de ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector op basis van koop- en huurtransacties en enquête-onderzoek onder NVM Business-leden.
Naast de daling van het opnamevolume in m2 (-33 procent) is het aantal transacties (-20 procent) van kantoorruimtes in het tweede kwartaal lager in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Met name het aantal transacties van kleine oppervlakten tussen 200 en 500 m² is gedaald (-23 procent).
Uit een rondvraag onder NVM Business-leden blijkt dat deze daling deels voortkomt uit een aanhoudende afname van geschikt aanbod. Zo is de aangeboden kantoorruimte in het tweede kwartaal van 2023 met 4 procent afgenomen ten opzichte van het voorgaande kwartaal en is al voor het achtste kwartaal op rij sprake van een daling. Volgens de leden verschuift de vraag door het hybride werken naar kleinschalige kantoren en neemt de vraag naar flexibel indeelbare kantoorruimten toe. Daarnaast is er een grote behoefte aan duurzame kantoren op goede locaties. Huurders stellen zich door het ontbreken van geschikte kantoorruimte terughoudend op en geven er de voorkeur aan in hun bestaande panden te blijven en in sommige gevallen zelfs hun zoektocht op de lange baan te schuiven.
Mismatch tussen vraag en aanbod bij bedrijfsruimten
De opname in m2 van winkelruimtes (+9 procent) is – ondanks hoge kosten voor winkeliers en een lager consumentenvertrouwen – ten opzichte van vorig jaar wél gestegen. Zo registreerde NVM Business relatief veel grotere opnames van winkelruimtes. Tegelijkertijd benadrukken NVM Business-leden dat kleinschalige winkelruimtes beter in de markt liggen dan grotere winkels en winkels boven de 500 m2 moeilijk verhuurbaar blijven.
De opname van bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed lag in het tweede kwartaal van dit jaar 5 procent lager ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Hoewel de vraag redelijk op peil blijft, neemt het aanbod steeds verder af. Een tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimtes en uitgeefbare bouwgrond maakt de mismatch tussen vraag en aanbod steeds groter. Ook macro-economische factoren, zoals de economische terugval, hebben in het tweede kwartaal meer impact, waardoor gebruikers kritischer kijken naar bedrijfsruimten. Hoewel ondernemers steeds vaker buiten de eigen regio zoeken, vinden zij óók hier vaak geen geschikte panden. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om op bestaande bedrijventerreinen uit te breiden beperkt als gevolg van de hoge bouwkosten en gestegen rentes.
Beleggers maken pas op de plaats
Door de hogere rentestanden en verkoopprijzen die de rendementseisen van beleggers overstijgen, is er minder bereidheid om te investeren in commercieel vastgoed. Doordat verkopende partijen hogere vraagprijzen hanteren dan kopers bereid zijn te betalen, zijn in het tweede kwartaal minder beleggingstransacties tot stand gekomen. De interesse voor bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed is nog wel aanwezig.
Tegelijkertijd maken investeerders zich zorgen over de plannen van het demissionaire kabinet die ten koste kunnen gaan van hun rendementen. Zo is er veel onduidelijkheid over plannen om het vermogen van beleggers zwaarder te belasten in box 3 en de afschaffing van het fbi-regime. Hierdoor is het moeilijk in te schatten of beleggers op langere termijn actief willen blijven in de commerciële vastgoedmarkt. Zolang er geen prijsevenwicht is bereikt, nemen beleggers een afwachtende houding aan.
Irene Flotman, voorzitter vakgroep van NVM Business, over de cijfers van het tweede kwartaal 2023: “Uit onze data-analyse en het sentiment onder onze leden komt naar voren dat de commerciële vastgoedsector in zwaar weer zit. Toch zien we in vergelijking met het eerste kwartaal van dit jaar kleine lichtpuntjes. Zo is de opname in vierkante meters van kantoren en winkels – ondanks een gestegen financieringsrente en een verandering van risicoperceptie bij beleggers over bijvoorbeeld de impact van hybride werken – licht toegenomen. Toch zal er – bijvoorbeeld in de kantorenmarkt – een grotere prijscorrectie moeten plaatsvinden. Wanneer een prijsevenwicht ontstaat, zien we de dynamiek in de markt terugkeren. Als dit door een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod niet zou gebeuren, zet dit druk op de verduurzaming van commercieel vastgoed en de groeikansen van het Nederlandse bedrijfsleven.”
Kantorenmarkt
- In de kantorenmarkt is over de gehele linie sprake van een laag opnamevolume. De totale opname in de eerste helft van 2023 is bijna 30 procent minder dan de eerste jaarhelft van 2022; dit kwartaal zijn er weinig opnames van grote metrages van ruim 5.000 m².
- De vijf grote steden zijn goed voor 42 procent van de opname. In Amsterdam (33.300 m²) en Utrecht (17.300 m²) was de opname het hoogst. In Rotterdam (11.400 m²), Den Haag (7.600 m²) en Eindhoven (4.700 m²) valt de opname lager uit.
- In Gelderland, Zuid-Holland en Overijssel is het aanbod van kantoorruimte aanzienlijk gedaald, terwijl het aanbod in Flevoland, Friesland, Groningen en Zeeland juist is gestegen.
Winkelmarkt
- Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 is het aanbod van winkelruimte in m2 met 2 procent gegroeid. Het aantal winkeltransacties nam met 8 procent toe.
- Vooral het aanbod van winkels tot 500 m² stijgt; de slechte verhuurbaarheid van winkels boven 500 m² blijft stabiel.
- Amsterdam steekt boven andere steden uit met 8.200 m² aan opname verdeeld over 51 transacties. In Rotterdam en Utrecht ligt de opname op 6.500 m² en komt het aantal transacties uit op respectievelijk 24 en 20.
- Leegstand in winkelgebieden is volgens leden vaker steeds een issue. De combinatie van hoge inflatie, dalende bestedingen en de terugbetaling van de coronasteun heeft als gevolg dat winkels sluiten of ruimte afstoten.
Bedrijfsruimtemarkt en logistiek
- Na een stijging in de eerste drie maanden van 2023 is het aanbod van bedrijfsruimtes in het afgelopen kwartaal gedaald. Zo was het volume (6,86 miljoen m²) één procent lager dan in het eerste kwartaal van 2023 en 4 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2022.
- In Zuid-Holland (+87 procent) en Noord-Holland (+70 procent) lag de opname aanzienlijk hoger ten opzichte van vorig jaar. Ook Friesland beleefde een sterk kwartaal. De overige provincies noteerden een afname.
- Ondanks de grote vraag naar logistiek vastgoed zijn de omstandigheden in dit segment minder positief dan in het tweede kwartaal van 2022. Een tekort aan direct uitgeefbare grond, alsmede een voortdurend tekort aan direct beschikbare (logistieke) ruimten en beperkte uitbreidingsmogelijkheden op industrieterreinen door stikstofregelingen zorgen voor problemen. Bovendien neemt de druk op het elektriciteitsnetwerk toe, wat resulteert in toenemende uitdagingen.
*Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal m² dat wordt verhandeld in de transacties
Bron: NVM
